Mimo, iż kwestia nieuczciwych deweloperów i sytuacji z nimi związanych nie jest niczym nowym na rynku mieszkaniowym, to orzeczenie Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie w sprawie IV Ca 1735/23 stanowi precedens. Deweloper w stanie faktycznym tej sprawy zawyżył powierzchnię użytkową mieszkania poprzez doliczenie do niej, powierzchni pod ściankami działowymi przez co kupujący zapłacili za metry mieszkania, których faktycznie nie otrzymali. Sąd uznał taką praktykę za niezgodną z prawem i nakazał deweloperowi zwrot niesłusznie pobranej kwoty. Przywołane orzeczenie może rozpocząć lawinę kolejnych pozwów i stanowić narzędzie do podważenia podobnych praktyk.
Deweloper zawyżył metraż? Sprawdź jakie masz możliwości
Sprawa dotyczyła małżeństwa, które w czerwcu 2019 r. zakupiło mieszkanie o wymiarze 56,14 m2 od warszawskiego dewelopera. Umowa określała cenę i sposób jej wyliczenia. Strony umowy ustaliły, że powierzchnia użytkowa liczona jest zgodnie z normą PN-ISO:9836. Dokumentacja zawierała również prospekt informacyjny oraz rzut mieszkania obrazujący jego układ i sposób wykonania. Deweloper w umowie zaznaczył, że do powierzchni użytkowej wlicza się także przestrzeń pod ściankami działowymi możliwymi do demontażu. Kupujący początkowo nie zwrócili na to uwagi, ufając rzetelności dewelopera, w tak kluczowej sprawie jak powierzchnia użytkowa mieszkania, tym bardziej, że umowa deweloperska przewidywała obmiar powykonawczy lokalu mieszkalnego po zakończeniu budowy. W wyniku pomiarów okazało się, że powierzchnia użytkowa jest mniejsza od projektowanej i wynosi 55,810 m2, w związku z czym deweloper zwrócił kupującym kwotę 2519,38 zł, tytułem różnicy w cenie.
W kwietniu 2021 roku podczas dokonywania odbioru mieszkania nabywcy wskazywali na niezgodność metrażu z deklaracjami, bowiem zlecone przez nich niezależne pomiary wykazały, że rzeczywista powierzchnia użytkowa mieszkania wynosi 52,88 m2, czyli oznaczało to, że zapłacili za metry, których faktycznie nie otrzymali. Kupując zażądali od dewelopera kolejnego zwrotu kosztów, ten jednak utrzymywał, iż obliczona powierzchnia użytkowa mieszkania jest prawidłowa, bowiem działał według przyjętych standardów.
Kupujący przegrali z deweloperem spór o metraż nieruchomości
Kupujący nie zgadzając się ze stanowiskiem dewelopera podjęli decyzję o wejściu na ścieżkę sądową. Podstawą sporu było odmienne rozumienie przez dwie strony pojęcia ścianki działowej. Sprawa trafiła do Sądu Rejonowego dla Warszawy Pragi-Południe, który nie doszukał się w umowie deweloperskiej niedozwolonego postanowienia. Ponadto Sąd podkreślił, że powierzchnia użytkowa lokalu jest cechą stałą i obiektywną, niezależną od ewentualnych zmian. Nie zależy więc od likwidacji czy dobudowywania kolejnych ścianek działowych w lokalu, co w przyjęciu koncepcji powodów, według której do powierzchni użytkowej nie należy zaliczać powierzchni ścianek działowych, musiałoby powodować odpowiednio zwiększenie lub zmniejszenie powierzchni użytkowej lokalu, a co za tym idzie udziału w nieruchomości wspólnej, czego według Sądu nie sposób akceptować. W konsekwencji powództwo kupujących zostało oddalone.
Deweloper zwraca pieniądze za zawyżony metraż
Kupujący złożyli skuteczną apelację od wyroku sądu pierwszej instancji. Sąd Okręgowy Warszawa-Praga w Warszawie w wyroku z dnia 24 kwietnia 2024 roku (sygn.. akt IV Ca 1735/23) zmienił wcześniejsze orzeczenie i przyznał kupującym rację stwierdzając, iż zapis w umowie był nieprecyzyjny i mógł wprowadzać w błąd, a deweloper jako profesjonalista, powinien jednoznacznie określić sposób obliczania powierzchni użytkowej. Ponadto, Sąd przychylił się, do stanowiska kupujących, że użyte w Polskiej Normie PN-ISO 9836:1997 sformułowanie „elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe” oznacza raczej lekkie przegrody wewnętrzne, które można w każdej chwili, bez ich uszkodzenia, zdemontować i ustawić w innym miejscu.
W efekcie powyższego, na mocy wyroku sądu deweloper został zobowiązany do zwrotu 21 779,34 zł wraz z odsetkami oraz pokrycia niemałych kosztów postępowania. Uznano, że nieprawidłowe naliczanie powierzchni użytkowej prowadzące do zawyżenia ceny jest niedopuszczalne i stanowi rażące naruszenie praw konsumentów.
Czy ścianki działowe można wliczać do powierzchni lokalu?
W omawianej sprawie, zdaniem dewelopera ścianki działowe to wszystkie murowane ściany wewnętrzne lokalu mieszkalnego, które można było zdemontować i uzyskać dzięki temu dodatkową przestrzeń. Sąd w uzasadnieniu wyroku przyjął inną, wskazaną powyżej koncepcję ścianek działowych. Istotną ich cechą jest fakt, że ścianki te można w każdej chwili zdemontować bez ich uszkadzania i postawić w innym miejscu. Za tego rodzaju przegrody sąd nie uznał murowanych ścianek działowych wewnątrz lokalu mieszkalnego. Nie można bowiem zdemontować ich bez uszkodzenia, a następnie przenieść i ustawić w innym miejscu. Wobec tego sąd doszedł do wniosku, że powierzchnia zajęta przez murowane ściany wewnętrzne w lokalu mieszkalnym, których nie da się zdemontować i ponownie zamontować, nie może być wliczana do powierzchni użytkowej tego lokalu. Zdaniem Sądu odmienne rozumowanie przeczyłoby definicji powierzchni użytkowej zawartej w pkt 5.1.7.1 normy, zgodnie z którą jest to część powierzchni kondygnacji netto, odpowiadająca celom i przeznaczeniu budynku. Dla budynku o przeznaczeniu mieszkalnym jest to wyłącznie powierzchnia umożliwiająca zamieszkiwanie (spanie, pobyt) lub inne czynności pomocnicze (przygotowywanie posiłków, utrzymywanie higieny osobistej, przechowywanie ubrań przedmiotów oraz żywności), które to czynności – co oczywiste – nie mogą być wykonywane na przestrzeni zajętej przez ściany działowe.
Wyrok w sprawie zawyżenia metrażu, przełom dla właścicieli mieszkań?
Przytoczony wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga w Warszawie jest istotny z kilku powodów. W pierwszej kolejności, jest to kolejne orzeczenie podkreślające znaczenie ochrony konsumentów w relacjach z przedsiębiorcami i podtrzymujące prokonsumencką linię orzeczniczą. Sądy jasno wskazują, że przedsiębiorcy nie mogą bezpodstawnie wzbogacać się kosztem konsumentów i w przypadku stwierdzenia takiej sytuacji są zobowiązani do zwrotu uzyskanych korzyści. Po drugie, wyrok ten powinien zwrócić uwagę przedsiębiorców na konieczność starannego konstruowania umów z konsumentami. Powinno unikać się wprowadzania do umów postanowień, które mogą być uznane za niedozwolone klauzule umowne. Po trzecie, orzeczenie to pokazuje, że sądy drugiej instancji mogą skutecznie korygować błędne rozstrzygnięcia sądów pierwszej instancji, co jest istotne dla zapewnienia sprawiedliwości i praworządności w systemie prawnym.
Podsumowując, omówiony wyrok stanowi istotny precedens, który wzmacnia pozycję konsumentów w sporach z deweloperami i może mieć ogromne znaczenie dla praktyki, otwierając drogę do dochodzenia tego rodzaju roszczeń. Jeżeli masz wątpliwości czy Twoja umowa zawiera niedozwolone praktyki, o których mowa w artykule, zalecamy skonsultować to z prawnikiem.
